“市场变化得真快！”近日，从业十余年的房产中介王强（化名）对《华夏时报》记者感叹道，以前为了批贷给客户经理塞钱，现在成了客户经理拉单给客户返点在线炒股杠杆平台，放贷速度更是大大加快，甚至当天可批。
一直以来，个人住房按揭贷款都被视为银行最优质的资产。在房地产的辉煌时期，银行门口办理房贷的人群络绎不绝，为了快点拿到贷款，送礼、请客、托关系的购房者大有人在。
现如今，这个潜规则变了。
“现在银行都会给办理按揭的人进行返点，如果大家通过中介进行购买，你们不去要这些返点可能会进了别人的口袋。”社交平台上，多地网友分享着“房贷返点”的经验。
《华夏时报》记者调查发现，“返点”比例因城市、银行而异，返点率在0.4%到1%之间不等，有的银行还送金块。
对此，知名经济学者盘和林在接受《华夏时报》记者采访时指出，房贷利率就是房贷的价格，所谓“返点”，本质就是房贷价格下跌，而其下跌的关键原因是当前房贷需求少，“僧多粥少”，银行间争夺房贷客户，低价竞争。
“返点”隐秘流行
所谓“房贷返点”，是指银行向提供房贷业务的中介机构（如房产中介、担保公司）按贷款总额的一定比例返还佣金的现象。
记者注意到，提供“房贷返点”的银行多为股份制银行和城商行及农商行，主要针对二手房的商业贷款部分。
“不要白不要。”今年7月，上海的王女士拿下了人生中的第一套房。“5G冲浪”的她在某社交平台了解到个人住房贷款还有返点的情况，于是在房子网签后联系到了能够“返点”的银行，收获了两万多元的意外之喜。
不过，她对记者表示，为了找到能够“返点”的银行，自己没少下功夫。“网上都说有‘返点’，但线下都说没有。很多时候得私下聊，或者在网上‘蹲’一‘蹲’。”
王女士告诉记者，她在“房贷返点”的经验贴下留言不久，就有人主动联系到她，有的是中介员工，有的是银行员工。她坦言，具体能返多少得看聊的结果，“能多争取一点是一点，毕竟现在挣钱也不容易。”
王强对记者表示，上海有的银行为了提升单量给中介返点的比例目前最多能到千十（1%），贷款100万元能返1万元，但大部分是千八（0.8%）或更少。
记者注意到，有的银行将“返点”进行得更为隐秘，选择给贷款人折现金块，“给了我5克黄金，银行说不允许直接给现金。”一位购房者如是说。
“目前四大行没有‘返点。’”一位来自江苏的房产中介对记者透露，如果购房者通过某知名房产中介平台办理银行贷款业务，也是没有房贷“返点”。对于其中缘由，他直言“银行的‘返点’都让平台给‘吞’了”。
在盘和林看来，对于客户来说，降低房贷利率和“返点”的实质意义是相同的，只不过，部分银行总部对利率报价有要求，分行为了低价抢夺客户，便通过“返点”来绕开利率限制。
值得一提的是，在调查过程中，多位房产中介对记者表示，对于新房，房产中介机构一般会提供“返佣”。
北京一位从业多年的房产中介对《华夏时报》记者表示，购房人如果是通过中介购买新房，可以根据双方协商情况获得一定的返现。“因为新房不需要客户出中介费，而开发商又会给中介机构部分提成费用。”
银行人内卷，房贷大跳水
“这说明银行当前同质化竞争，房贷客户争夺激烈，行业内卷。”谈到“房贷返点”乱象为何抬头，盘和林如是解释道。
近年来，为了完成绩效考核指标，银行员工“贴钱上班”已成为行业公开的秘密。此前就有银行人花几十元至上百元“网购”个人养老金开户指标等新闻登上热搜榜。社交媒体上，银行人“网点全员营销”“每天努力上班都是为了养活单位”等自嘲更是屡见不鲜。
记者注意到，基层员工越来越“卷”的另一面，是银行个人房贷总量持续缩水。
根据央行发布的2024年上半年金融统计数据报告，今年上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元。
一般来说，居民中长期贷款主要是房贷，这也就意味着，今年上半年房贷增长明显放缓。数据显示，2024年上半年的居民中长期贷款相较于2023年的1.46万亿元，下降19.2%，相比高峰时期的2021年下降66%。2023年、2022年、2021年同期，这一数字的增加额度分别为1.46万亿元、1.56万亿元、3.43万亿元。
此外，作为发放房贷的主力军，截至2023年末，六大行的房贷余额约25.81万亿元，较上年末缩水了5569亿元。此前2022年，六大行房贷余额合计增加4049亿元，2021年更是合计增加24843亿元。
三年间，个人房贷业务从推动银行增长的主要动力变成了主要拖累。
“返点”并非新事
值得一提的是，随着“房贷返点”关注度升温，部分地区已叫停了“房贷返点”。
近日，记者从业内获悉，江苏银行业协会印发了《关于禁止个人住房按揭贷款返佣共同维护银行业公平竞争秩序的倡议》的通知，倡议各银行金融机构在2024年7月底前规范与中介机构的合作协议，强调银行不得以任何形式向商业性个人住房贷款的第三方机构及其从业人员、个人住房贷款客户支付佣金或权益。
需要注意的是，“房贷返点”其实是一个沉寂多年的行业潜规则，此次出现乃“旧梦重温”，只不过这一次是银行将原来“返”给中介的钱直接给到了购房者。
在信贷宽松、银行争夺客户的时代，商业银行特别是中小银行在和中介的博弈中相对处于弱势。2009年楼市火爆，房贷“返点”水涨船高，顶峰时返点率甚至可以达到3%。彼时有业内人士指出，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用。
2010年，中国银行业协会出台银协发【2009】138号文件，要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付房贷返点。中国银行业协会指出，“返点”引发了房贷业务恶性竞争，扰乱市场秩序。高“返点”还抬高了银行经营成本，损害银行利益，同时也损害消费者利益。在“返点”的诱惑下，部分房贷中介协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险，影响房贷业务健康发展。
彼时，经过2008年数次降息以及房贷利率七折优惠，银行二手房贷的利润空间已变得相当狭小，尤其是在放贷第一年基本无利可图，叫停“返点”从制度上有利于房贷市场健康发展。
不过，有房贷中介机构人士表示，如果所有银行都停止向中介机构“返点”，那他们势必会向房屋买卖双方多收一些中介费，以弥补银行停止返点的损失。
多方利益博弈之下在线炒股杠杆平台，“返点”能否真正叫停？会不会换个“马甲”重现江湖？从2010年一纸禁令后市场的发展来看，“返点”并没有被彻底斩断，而是以“担保费”“业务咨询费”“营销费”等更加隐晦的方式变相存在。
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